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文/北京市华伦律师事务所陈哲律师

近几年来，部分房地产项目因为开发商资金链断裂等问题，导致购房者在支付购房款项后无法取得所购买的房屋。而项目开发过程中，开发商往往会将房地产项目设置抵押，以获得融资。一旦资金链断裂，购房者、银行、施工企业等各方利益交织、冲突，引发了众多的纠纷。

2023年4月20日，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“《批复》”）。《批复》第二条规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。  只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”故，按照《批复》的规定，商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

但在实践中，除了普通的商品房购房者，往往还存在一种特殊的“以房抵债”的购房者。部分开发商在项目开发过程中为了融资或抵债，将开发楼盘的部分房屋直接抵给债权人用于偿还欠付的债务。这部分特殊的购房者能否适用《批复》中对于商品房消费者的保护，其房屋交付请求权是否优先于其他权利人？

笔者通过元典智库输入《批复》全称进行查询，由于实施时间较短，全国目前只有一个案例，来源于辽宁省大连市中级人民法院（以下简称“大连中院”）。大连中院在（2023）辽02民终2296号民事判决书中指出“······对此，现已施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释（2023）1号）第二条批复意见如下：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”。据此，商品房消费者在符合该司法解释规定之情形下，其享有的物权期待权具有优先性，其可以优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权行使房屋交付请求权。具体到本案中，现已查明的案件事实已经清晰的体现，刘某并非案涉两套房屋的商品房消费者，其购买案涉两套房屋并非以居住为目的，且所主张的债权债务抵顶，以房抵债等情形，从所涉主体到与案涉房屋的关联缺乏连贯性，其所享有的债权请求权与应当优先保护的商品房消费者的物权期待权有本质区别。况且，案涉房屋尚不具备交付条件。故，本院无据支持刘某的第一项上诉请求。”

从大连中院的判决来看，其显然是认为“以房抵债”的购房人并非《批复》中定义的商品房消费者，不能享有《批复》中规定的商品房消费者拥有的优先于其他权利人的房屋交付请求权。

实际上，在《批复》发布之前，关于“以房抵债”的购房人是否享有普通商品房消费者的相关权利就存在一定的争议。这一定程度上取决于“以房抵债”的购房人与普通商品房消费者在购房目的等方面存在明显的差异。普通商品房消费者往往是出于居住或改善住房的需要购买房屋，而“以房抵债”的购房人是出于折抵对方欠付的债务，其购房的居住目的并不明显。另外，对于普通商品房消费者而言，争议的房屋可能是其唯一的住房，因此保护其最基本的居住和生存的权利就显得尤为重要。当然，由于《批复》发布的时间并不长，后续其他法院是否有新的观点，我们也将持续予以关注。